二套房贷"松绑" 多管齐下救楼市
　　2008年12月17日,为了"进一步鼓励和支持住房消费,保持合理的房地产开发投资规模,促进房地产市场健康发展",一系列囊括税收、财政、房贷及货币等多方面的楼市政策组合拳再度出击：
　　房贷:改善性住房贷款政策比照首套房优惠政策
　　税收:购房超2年,转让免营业税 取消城市房地产税
　　货币:廉租房建设贷款利率下浮10%
　　财政:中央补助投资100亿元保障廉租房建设

　　用了1年多的时间,中国房地产市场走过了一个"轮回"。
　　2007年9月, 二套房提高首付的政策,可以说是当时热得发烫的楼市所遭遇的第一瓢冷水。而目前已经冰冷的楼市,终于迎来了二套房贷松绑的消息。这是最近一段时间以来,政府全面出手救楼市的又一记"组合拳"。

　　昨日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究确定了新的促进房地产市场健康发展政策措施。
　　会议研究确定:
　　一、加大保障性住房建设力度。争取用3年时间,解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题,并积极推进农村危房改造。继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度,适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点,将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。
　　二、进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
　　三、引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进商品住房销售。支持合理融资需求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

　　昨日,央行、银监会还联合下发《廉租住房建设贷款管理办法》,规定廉租住房建设贷款利率应按同期同档次贷款基准利率下浮10%执行。
　　此前,已经陆续出台了多项针对房地产市场的"利好"政策,包括下达100亿元中央补助投资计划。11月27日,央行大幅下调利率。11月1日,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂下调到1%;对个人销售住房暂免征收土地增值税;地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。10月22日,金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付比例调整为20%。同时,个人住房公积金贷款各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　减免税费 融资支持 加大“保障”
　　国务院常务会议研究部署的三大稳定房地产市场措施昨日终于公布，但一石激起千层浪，有人乐观评价这一业内渴望已久的中央层面举措出台众望所归，也有人表示“很失望”。
　　尽管众说纷纭，多数专家仍表示，与以往的房地产政策相比，昨日公布的楼市新政确实亮点颇多，必将稳定楼市，达到促进房地产市场健康发展的目的。

　　营业税暂时减免
　　“国务院常务会议提出的措施力度很大，将对房地产行业带来十分积极的影响。”SOHO中国董事长潘石屹如此评价。
　　潘石屹认为，中国的房地产市场面临的最关键问题在流通环节。原来的营业税政策存在诸多不合理限制，原本出发点是限制炒房，实际上高达5%的营业税使得房产难以流通，减免营业税抓住了流通环节的弊病，必将促进市场发展。
　　而减免营业税将给购房人带来实质性优惠。新政规定，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
　　“此次营业税调整对于整个二手房市场来说是一个利好政策。”我爱我家副总经理胡景晖预计，因上述政策受益的二手房大概占到目前市场总流通量的20%左右，这部分购房者的购房成本将极大降低。
　　我爱我家提供的数据显示，以个人购买一套100万元的普通住宅刚好超过2年不到5年为例，按照此前税费标准，应按照售房收入全额征收5.5%营业税，即100万元×5.5%=5.5万元；而按照新标准则无需交税，购房人可节省5.5万元。如果个人购买普通住宅未满2年出售，假设房主以80万元购买住房，以100万元出售的，那么，目前需要缴纳的营业税为(100万元-80万元)×5.5%=1.1万元，比此前全额征收100万元×5.5%=5.5万元，节省了5.5万元-1.1万元=4.4万元。
　　而与以往减免税费不同的是，此次营业税下调留有附加条件“暂定一年实行减免政策”，北京金马华投资集团马越认为，对减免税费限定时限意在使政策效用短期内发挥，如果一年后市场回暖，政府或将视情况再定新政。

　　促需求与保供给并行
　　在此前多项楼市政策中，政府着力于推动保障性住房的修建，并未对开发企业有所顾及。但在昨日公布的政策首次提出“保持合理的房地产开发投资规模”，并表示应“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求”，“对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税”。
　　对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示中央的政策已经从针对扶持购房需求，转变为同时支持住房供给。“对开发商的合理融资及优质企业的兼并重组提供融资服务”的具体实施则要看商业银行的行动。他认为，目前商业银行对房地产开发贷态度谨慎，政府引导督促银行行动难度较大，效果也难以控制。而“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售”一句则表明“政府还是在提醒开发商认清市场短期难以回暖的事实，让他们尽快降价促销，彻底放弃高房价、高利润的幻想。再次表明，中央救市重在于救需求，稳市场，而非开发商”。
　　对于首次推出的取消城市房地产税一说，马越表示，此税种的取消，将会减轻房地产产权人持有物业成本，可以起吸引机构购买商业、办公、厂房等公建物业的作用，也有给予外商投资企业、外国企业税收优惠以吸引投资的作用。

　　保障性住房力度再加大
　　自去年以来，“保障性住房”成为我国住房体系的关键词。此次的国务院常务会议再次加大保障性住房力度，首次表明将“本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设”。
　　目前，我国住房公积金体系沉淀资金巨大，2007年仅北京市就有高达376.27亿元住房公积金闲置，全国范围内该数额高达数千亿元。而在此前的规定中，政府仅表示将“住房公积金投资收益用于廉租房等保障性住房建设”，两相比较，未来从公积金体系投入保障性住房，特别是经济适用房的资金将大幅增加。
　　此外，日前建设部公布将在三年内投入9000亿元用于保障性住房建设，市场曾普遍质疑这笔巨资的筹集来源。昨日，为支持廉租住房开发建设，保障民生，人民银行、银监会公布联合制定的《廉租住房建设贷款管理办法》。这无疑将为保障性住房的修建资金来源奠定融资基础。

　　地方后续楼市政策可期
　　尽管新政甫一推出不乏叫好声，仍有专家对其中不少政策提出质疑。
　　首先，营业税下调力度低于预期。政策出台前，市场曾预期营业税将完全减免，或近似上海“14条”；此外，市场曾普遍认为二套房贷政策将有所放松，但表述与2007年12月5日央行和银监会关于二套房贷政策“补丁文件”中的原话，“这点不能不让业界失望”。
　　业内人士普遍预测，政策力度之所以有放有收，是中央担忧房价过快下滑、出现市场担忧的“崩盘”现象。而此次新政出台，恰如驾车行驶过程中的“点刹”，在经济下行趋势中，保证房价平稳回落至合理水平。但从长期来看，由于房地产市场供求矛盾严重，明年房地产市场将难言好转。
　　此外，会议还要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。对此，业内人士均表示下一轮地方性房地产政策可期。

2008-12-18